福建省关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施方案

　关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施方案

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），进一步健全完善全省土地二级市场，加强全方位推动高质量发展超越的用地保障，结合我省实际，制定本实施方案。

　　一、总体要求

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，认真落实“放管服”改革总体要求，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，按照“把握正确方向、规范市场运行、维护合法权益、提高服务效能”原则，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，着力完善交易规则、创新运行模式、健全服务监管，力争到2022年底前，建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，基本形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

　　二、适用范围

　　土地二级市场交易对象是国有建设用地使用权（以下简称建设用地使用权），重点针对土地交易及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及房地产交易的，应遵守房地产管理相关法律法规规定。

　　已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本实施方案执行。

　　三、主要任务

　　（一）完善交易规则，健全市场机制

　　1.明确建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附属物所有权应一并转移。涉及房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。

　　责任单位：各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省自然资源厅、司法厅、住建厅，省法院。以下均需各地落实，不再重复列出

　　2.明晰不同权能建设用地使用权转让条件。拟转让的建设用地使用权，应取得不动产权（土地使用权）证。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经市、县（区）人民政府依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可保留划拨，按照转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合土地利用总体规划或国土空间规划的前提下，按照规定办理划拨用地补办出让用地手续，由受让方依法依规补缴土地出让价款，签订国有建设用地使用权出让合同（以下简称出让合同）。以出让方式取得的建设用地使用权转让，应符合原出让合同、监管协议约定的转让条件。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。以授权经营方式取得的建设用地使用权在使用年期内可依法在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但向集团公司以外的单位或个人转让时，应经依法批准，并补缴土地出让价款。

　　责任单位：省自然资源厅、财政厅、国资委、机关管理局，福建省税务局、厦门市税务局

　　3.完善土地分割、合并转让政策。建设用地使用权分割、合并应符合原出让合同或国有建设用地划拨决定书（以下简称划拨决定书）相关约定和相关法律法规、政策规定。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，属于权属界限封闭的独立权属地块，具有明确权利界限。涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。分割转让的，由市、县（区）自然资源部门根据原出让合同或划拨决定书，重新出具分割后的规划条件。拟分割宗地存在多个权利主体的，应取得相关权利人书面同意。

　　责任单位：省自然资源厅、住建厅

　　4.规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应满足划拨决定书规定的出租条件，并按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。实行划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。各市、县（区）人民政府应制定土地收益金标准及征收的具体办法。

　　责任单位：省自然资源厅、财政厅、住建厅、机关管理局，福建省税务局、厦门市税务局

　　5.明确不同权能建设用地使用权抵押条件。以划拨方式取得的建设用地使用权可依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资、入股或租赁等方式取得的建设用地使用权可设定抵押权，但不得违反相关法律法规规定和出让合同、租赁合同等相关约定。

　　责任单位：省自然资源厅、财政厅、金融监管局、机关管理局，人行福州中心支行、福建银保监局、厦门银保监局

　　6.放宽对抵押权人和抵押物的限制。自然人、企业均可作为抵押权人，依法申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业间债权债务合同的须符合相关法律法规规定。允许营利性的养老、教育、医疗等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产依法进行抵押融资。各市、县（区）要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，可采取告知承诺制，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。

　　责任单位：省自然资源厅、教育厅、民政厅、住建厅、卫健委、市场监管局、金融监管局，人行福州中心支行、福建银保监局、厦门银保监局

　　（二）创新运行模式，规范市场秩序

　　1.优化交易平台。各市、县（区）要充分运用全国土地二级市场交易服务平台，完善电子竞价交易系统，提供土地二级市场交易场所，方便办理土地二级市场的交易信息发布、交易合同签订、权属登记、政策咨询等交易事务。已搭建土地二级市场交易服务平台的，要与全国土地二级市场交易服务平台做好衔接，实现数据互通共享。

　　责任单位：省自然资源厅、市场监管局，福建省税务局、厦门市税务局

　　2.规范交易流程。各市、县（区）要明确建设用地使用权转让、出租、抵押的条件、程序等各项规定。建立完善“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，交易双方可通过土地二级市场交易服务平台等渠道发布和获取市场信息。交易双方可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易服务平台公开交易；达成交易后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县（区）人民政府可行使优先购买权。各市、县（区）要加强事中事后监管，对违反相关法律法规规定或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。达成交易后，新受让人应按照原出让合同约定，继续履行相关责任义务，涉及设定不动产权利限制或提示事项等信息的，可在不动产权证附记栏予以记载。

　　责任单位：省自然资源厅、财政厅、国资委、机关管理局

　　3.加强信息互通共享。加强涉地司法处置工作衔接，建立法院、自然资源部门、税务部门协调处置机制。涉及建设用地使用权转移的案件，法院应及时与自然资源部门共享信息；法院办理案件，确需查询所涉不动产权利状况、原出让合同约定的权利义务情况的，自然资源部门应予提供。对划拨用地处置的，应核实划拨转为出让需补缴的土地出让价款。建立健全执行联动机制，司法机关依法处置的土地可进入土地二级市场交易服务平台交易。加强涉地资产处置工作衔接，政府部门、事业单位处置国有资产时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等部门应加强对涉地股权转让的联合监管。加强建设用地使用权与房地产交易管理衔接，建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的，住房城乡建设、自然资源部门应加强信息共享。

　　责任单位：省自然资源厅、住建厅、国资委、市场监管局、机关管理局，省法院，福建省税务局、厦门市税务局

　　（三）健全服务体系，加强监测监管

　　1.提供便捷高效政务服务。各市、县（区）要全面实施不动产登记、交易和缴税“一体化服务”，汇集交易、登记、税务、金融等相关部门，优化办事流程，加强队伍建设，提升服务水平，建立集成统一的“一窗受理、一网通办、一站办结”平台，推动不动产登记、申报纳税等网上受理审核，杜绝“进多站、跑多网”。推动信息共享集成，不动产登记机构可通过共享获取的，不再要求重复提供。大力推进“互联网+政务服务”，通过网上“一窗受理”平台、手机APP等，推进网上便捷办理，逐步实现全城通办、异地可办。

　　责任单位：省自然资源厅、金融监管局，人行福州中心支行、福建省税务局、厦门市税务局、福建银保监局、厦门银保监局

　　2.培育和规范中介组织。发挥社会中介组织在土地二级市场交易活动中的桥梁作用，为交易双方提供交易价格评估咨询、经纪、推介、金融、公证、委托代理等服务。各市、县（区）要加强对中介组织、中介人员的监管，引导中介组织诚信经营和中介人员诚信从业，防止中介组织通过散布虚假信息等行为扰乱土地二级市场。

　　责任单位：省住建厅、自然资源厅、司法厅、市场监管局

　　3.加强市场监测监管和调控。健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。严格落实公示地价体系，实现城乡基准地价和城镇标定地价全覆盖，定期更新和发布基准地价或标定地价，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制，原则上基准地价每两年调整公布一次、标定地价每年度调整更新；完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等衔接，适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控，维护土地市场平稳运行。

　　责任单位：省自然资源厅、住建厅、市场监管局、金融监管局，人行福州中心支行、福建省税务局、厦门市税务局、福建银保监局、厦门银保监局

　　4.完善土地市场信用体系。土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。要加强对交易各方的信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。各市、县（区）要结合本地区实际，制定土地市场信用评价规则和约束措施，建立健全信用承诺制度，将划拨建设用地使用权出租收益年度申报情况，养老、教育、医疗等领域抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定实行告知承诺制的当事人履约情况，以及中介机构诚信经营、中介人员诚信从业情况等记入信用记录，将失信责任主体纳入“信用中国（福建）”等公共信用信息平台，给予相应的失信惩戒。

　　责任单位：省自然资源厅、教育厅、民政厅、财政厅、住建厅、卫健委、市场监管局

　　四、保障措施

　　（一）加强组织领导。各市、县（区）人民政府要充分认识完善土地二级市场的重要意义，落实主体责任，建立自然资源、法院、教育、民政、司法、财政、住房城乡建设、卫生健康、国有资产监管、市场监管、税务、金融等部门联动机制，明确分工，做好组织、人员、经费保障，有序推进土地二级市场建设。

　　（二）完善政策措施。各市、县（区）要准确把握目标任务，可结合本地区实际研究制定具体贯彻落实举措，梳理交易流程，规范平台运行，强化监督管理，确保各项工作要求和措施落实到位；可在各地权限内探索城镇土地使用税差别化政策，激发市场主体主动性，促进土地节约集约利用。

　　（三）注重宣传引导。加大土地二级市场相关政策宣传力度，及时总结推广典型经验和创新做法，扩大土地二级市场的影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性。合理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良好的土地市场舆论氛围，提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识，切实提高资源利用效率。

　　（四）严格监督问责。规范权力运行，对违反土地二级市场交易相关规定的市、县（区）人民政府及有关部门、单位及责任人员，依法严肃追究责任，坚决打击各种腐败行为。